Crédit immobilier : comment la réforme du droit à l’oubli impacte les emprunteurs

Un cancer il y a plusieurs années, et soudain la banque qui traîne des pieds, l’assureur qui réclame des questionnaires intrusifs, et un projet immobilier qui se complique. La réforme du droit à l’oubli, adossée à la convention AERAS et renforcée ces dernières années, change pourtant la donne pour une partie des emprunteurs, en réduisant les délais pendant lesquels un antécédent médical doit être déclaré. Qui est concerné, à quelles conditions, et avec quels effets concrets sur le coût et l’accès au crédit ?

Un délai raccourci, un dossier qui respire

Un passé médical doit-il continuer à peser sur l’avenir ? En matière d’assurance emprunteur, le droit à l’oubli vise précisément à éviter qu’une personne ayant été atteinte d’un cancer ou d’une hépatite C ne se voie pénalisée indéfiniment. Depuis les ajustements entrés en vigueur à la suite de la loi du 28 février 2022 (dite « Lemoine »), le principe est plus lisible : le délai au terme duquel certains anciens cancers n’ont plus à être déclarés est fixé à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, à condition qu’aucune rechute n’ait été constatée. Avant cette réforme, le repère le plus souvent mis en avant était de 10 ans, ce qui maintenait longtemps des exclusions, des surprimes, ou des refus.

Dans la pratique, ce changement peut fluidifier un dossier de financement, car l’assurance emprunteur reste l’un des verrous principaux du crédit immobilier pour les profils ayant eu un risque aggravé de santé. Les établissements prêteurs exigent quasi systématiquement une couverture décès et invalidité, et lorsque l’assureur considère un risque « hors norme », il peut appliquer une surprime, exclure certaines garanties, ou refuser d’assurer. Avec un droit à l’oubli raccourci, l’emprunteur peut, dans un nombre croissant de cas, répondre « non » à une question portant sur un ancien cancer, ce qui change la cotation du risque et, mécaniquement, les conditions proposées.

Attention toutefois à la nuance : le droit à l’oubli n’efface pas toute obligation de transparence, il encadre seulement ce qui peut être demandé et ce qui doit être déclaré, selon des délais et des pathologies précises. En clair, l’emprunteur reste tenu de répondre sincèrement au questionnaire lorsque celui-ci est exigé, et d’indiquer les éléments pertinents lorsque les délais ne sont pas atteints. La réforme réduit la zone grise, mais ne supprime pas la vigilance, notamment parce qu’une fausse déclaration peut entraîner, selon les cas, la nullité du contrat ou un refus de garantie au moment du sinistre.

La fin du questionnaire médical, sous conditions

Bonne nouvelle, mais pas pour tous : la suppression du questionnaire médical n’est pas générale. La réforme a ouvert un accès sans sélection médicale dans un périmètre précis, conçu pour les crédits immobiliers « standards » et les projets de résidence principale. Le cadre est connu : l’absence de questionnaire s’applique lorsque la part assurée par personne n’excède pas 200 000 euros, et lorsque le remboursement total du prêt intervient avant le 60^e anniversaire de l’assuré. Dans ce cas, l’assureur n’a pas le droit de demander des informations de santé, ce qui peut lever un obstacle massif pour les personnes ayant eu une pathologie lourde, y compris si le droit à l’oubli n’est pas encore acquis.

Ces conditions créent néanmoins un effet de seuil. Dans les zones où les prix immobiliers sont élevés, notamment en Île-de-France ou dans les métropoles, dépasser 200 000 euros assurés par tête est courant, et l’emprunteur peut basculer de nouveau dans un circuit avec sélection médicale. Autre limite : si le prêt se termine après 60 ans, le questionnaire peut revenir, ce qui concerne mécaniquement les emprunteurs tardifs ou ceux qui allongent la durée pour contenir la mensualité. Résultat : la réforme ouvre une porte, mais elle ne supprime pas les inégalités d’accès à l’assurance, qui restent sensibles selon l’âge, la géographie et le montant financé.

Sur le terrain, l’effet peut toutefois être significatif. Pour un couple, le plafonnement se calcule par assuré, ce qui permet parfois de répartir l’assurance, et donc de rester sous le seuil, à condition que la banque accepte une quotité adaptée. La concurrence joue aussi un rôle : depuis l’ouverture à la résiliation à tout moment, il devient plus simple de changer d’assurance en cours de prêt, et donc d’optimiser la couverture si la situation médicale s’améliore ou si de nouvelles offres apparaissent.

Pour les personnes concernées par un cancer, les informations pratiques et les paramètres qui influencent l’assurance restent déterminants, notamment les délais, les garanties exigées, et les marges de négociation. Pour approfondir les points clés liés à l’assurance emprunteur après un cancer, vous pouvez accéder à cette page pour en savoir plus.

Ce que la réforme change sur la facture

Le nerf de la guerre, c’est le prix. L’assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût total d’un crédit, parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée, et davantage lorsque l’assureur applique une surprime au titre du risque aggravé de santé. En réduisant la période durant laquelle un ancien cancer doit être déclaré, le droit à l’oubli peut faire basculer certains profils vers une tarification standard, sans majoration ni exclusion spécifique, ce qui a un effet direct sur le taux annuel effectif global, et donc sur la capacité d’emprunt.

Mais la réalité est moins linéaire qu’un simple « avant/après ». Les grilles de tarification varient selon les assureurs, tout comme la manière d’apprécier un dossier, et la nature des garanties exigées par la banque. Une surprime ne se décide pas uniquement sur une étiquette « cancer », elle dépend du type de cancer, de l’âge au diagnostic, du temps écoulé depuis la fin des traitements, de l’absence de rechute, et parfois des traitements reçus. Lorsque le questionnaire médical s’applique, un même dossier peut donc donner lieu à des écarts sensibles d’une compagnie à l’autre, ce qui rend la comparaison utile, y compris après la réforme.

Autre effet concret : la discussion sur les exclusions. Certains contrats, lorsque le risque est jugé trop élevé, proposent une couverture décès mais excluent l’invalidité ou l’incapacité liées à une pathologie donnée. Pour l’emprunteur, cela peut créer un faux sentiment de sécurité, car la banque a son assurance, mais la protection personnelle demeure partielle. À l’inverse, lorsqu’un dossier entre dans le champ du droit à l’oubli ou de l’absence de questionnaire, les exclusions médicales ont moins de prise, ce qui peut améliorer la qualité de la couverture, pas seulement son prix.

Enfin, la réforme s’articule avec un point souvent sous-estimé : la délégation d’assurance. Un emprunteur n’est plus condamné à accepter le contrat groupe de la banque, et les contrats individuels peuvent offrir un meilleur rapport garanties/prix, à condition de respecter l’équivalence de garanties exigée par le prêteur. Dans un contexte de taux de crédit plus élevés qu’au début des années 2020, chaque point de coût compte, et la baisse potentielle de l’assurance peut parfois compenser une partie du renchérissement du financement.

Banques, assureurs, AERAS : à quoi s’attendre

Qui décide, au fond ? L’accès au crédit immobilier repose sur un triangle : la banque, qui prête et fixe ses exigences de garanties, l’assureur, qui couvre le risque, et le cadre AERAS (« s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé »), qui organise l’examen des dossiers lorsque l’assurance standard ne suit pas. La réforme du droit à l’oubli se greffe sur cet ensemble, en fixant des règles de non-déclaration dans certains cas, mais les parcours restent parfois techniques, et les délais peuvent être vécus comme une épreuve par les ménages pressés de sécuriser une promesse de vente.

Concrètement, un dossier qui n’entre pas dans l’absence de questionnaire et qui n’est pas couvert par le droit à l’oubli peut être orienté vers un examen plus approfondi, avec plusieurs niveaux d’analyse, et des décisions qui peuvent aboutir à une surprime plafonnée ou à des aménagements. AERAS prévoit aussi, sous conditions, un mécanisme lié au « prêt à taux standard » et à des limites d’âge et de montant, ainsi qu’une logique de mutualisation partielle. Dans les faits, l’emprunteur doit surtout anticiper : préparer ses justificatifs, vérifier les dates de fin de protocole thérapeutique, et demander un calendrier clair à la banque pour éviter une rupture de financement.

Le dialogue avec l’établissement prêteur compte, car la banque peut accepter une quotité ajustée, une répartition de l’assurance entre co-emprunteurs, ou une assurance externe si l’équivalence de garanties est respectée. Elle peut aussi, au contraire, durcir ses exigences en période d’incertitude économique, ce qui oblige à sécuriser l’assurance le plus tôt possible. L’enjeu est d’autant plus fort que les refus d’assurance, même minoritaires, peuvent entraîner l’abandon du projet, et que la renégociation d’un compromis de vente, elle, reste toujours délicate.

Dernier point, souvent ignoré : les traces administratives. Même lorsque le droit à l’oubli s’applique, l’emprunteur doit rester cohérent dans ses réponses, et conserver les documents attestant de la date de fin de traitement, car c’est elle qui déclenche le délai de 5 ans. En cas de contestation, ce sont ces pièces qui objectivent la situation, et qui permettent de faire valoir ses droits sans entrer dans une discussion médicale interminable.

Avant de signer, trois réflexes utiles

Calculez votre part assurée par personne, et vérifiez si vous entrez sous 200 000 euros et avant 60 ans, car cela peut supprimer le questionnaire médical. Si ce n’est pas le cas, anticipez : lancez l’assurance dès l’avant-contrat, et prévoyez une marge de temps avant la date butoir. Enfin, mobilisez les aides pertinentes, notamment le PTZ si vous êtes éligible, car elles peuvent réduire le montant à assurer et faciliter l’équilibre budgétaire.